목차
부동산 등기부등본 기본 구조 이해
등기부등본 발급 방법과 비용
1번 매도인 및 인 정보 확인
2번 부동산 명세 확인
3번 권리 설정 및 말소 사항 파악
4번 가압류 등 제한물건 주의점
5번 최종 소유권 이전 이력 추적
실제 사례별 핵심 항목 체크리스트
부동산 거래 전 필수 검토 포인트
FAQ
부동산 등기부등본 기본 구조 이해
부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 등기부등본입니다.
이 문서는 부동산의 소유권과 권리 관계를 명확히 보여주며, 총 4개의 면으로 구성되어 있어요.
1번은 소유자 정보, 2번은 부동산 현황, 3번은 권리 설정 내역, 4번은 최종 등록 사항을 담고 있습니다.
이 구조를 파악하면 부동산 등기부등본 보는법이 훨씬 수월해집니다.
예를 들어, 아파트나 토지를 살 때 이 4페이지를 순서대로 훑어보며 이상 징후를 찾아야 해요.
오래된 등본으로 거래하면 권리 변동을 놓칠 수 있습니다.
등기부등본 발급 방법과 비용
등기부등본을 보려면 먼저 발급부터 시작하세요.
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 비회원으로도 조회 가능하며, 본인인증 없이 무료로 열람할 수 있어요.
다만 출력이나 전자증명본을 받으려면 수수료가 발생합니다.
전자증명본은 700원(부가세 포함), 일반 우편 발송은 1,000원입니다.
발급 절차는 간단해요.
1. 사이트 접속 후 ‘등기열람·복본 신청’ 클릭, 2. 주소지나 지번 주소 입력, 3. 본인/대리인 선택 후 인증, 4. 등기부등본 선택하고 신청.
당일 발급 가능하며, 모바일 앱 ‘등기열람’으로도 편리하게 확인할 수 있습니다.
오프라인으로는 가까운 등기소나 법원 방문 시 신분증 지참하고 신청하세요.
비용은 현금 또는 카드로 납부하며, 대리 발급 시 위임장과 인감증명서가 필요합니다.
최근 2023년 기준으로 온라인 발급 비율이 90%를 넘어서 대부분 인터넷으로 처리되고 있어요.
| 발급 방법 | 비용 | 소요 시간 | 필요 서류 |
|---|---|---|---|
| 온라인(전자증명) | 700원 | 즉시 | 본인인증 |
| 온라인(우편) | 1,000원 | 3~5일 | – |
| 등기소 방문 | 700원 | 당일 | 신분증 |
1번 매도인 및 인 정보 확인
등기부등본의 첫 번째 면은 소유자 정보를 보여줍니다.
여기서 가장 중요한 건 최종 소유자 이름, 주민등록번호, 주소예요.
매도인과 일치하는지 반드시 대조하세요.
만약 여러 명이 등재되어 있으면 지분 비율(예: 1/2, 1/3)을 확인하고, 공동명의 시 모든 소유자의 동의가 필요한지 체크.
최근 주소 변경 이력이 있으면 주민등록등본과 함께 확인하세요.
주의할 점은 사망자나 미성년자가 등재된 경우예요.
사망 시 상속등기가 안 되어 있으면 거래 불가하며, 미성년자 지분은 법원 허가가 필요합니다.
예를 들어, 부부 공동명의에서 한 명이 사망했다면 상속인들이 등기 이전을 해야 해요.
이 부분을 놓치면 계약 후 소송으로 이어질 수 있습니다.
2번 부동산 명세 확인
두 번째 면은 부동산의 물건적 사항을 적습니다. 등기부등본 2번에서 면적(전용면적, 공급면적), 구조(아파트/연립/단독), 위치(동·호수)를 정확히 파악하세요.
실제 매물과 불일치하면 분쟁 원인이 됩니다.
토지라면 지목(전·답·건물부지 등)과 면적 단위(평방미터)를 확인하고, 건물 연식과 층수를 대조하세요.
특히 재건축·재개발 예정지라면 ‘구조변경’이나 ‘위치 이전’ 기록이 있는지 봐야 해요.
예를 들어, 아파트가 ‘○○아파트 101동 1001호’로 등재되어 있는데 실제는 102동이라면 문제입니다.
이 면에 ‘부분 소유’나 ‘공유지분’이 있으면 전체 그림을 파악하세요.
3번 권리 설정 및 말소 사항 파악
세 번째 면이 가장 핵심적이에요.
여기엔 근저당권, 전세권, 가등기 등 설정된 권리가 나열됩니다.
각 항목마다 순위번호, 권리종류, 금액, 설정일, 말소일을 확인하세요.
예를 들어, ‘제1순위 근저당권 1억원, 설정일 2023.01.15, 말소일 공란’이면 은행 대출이 남아 있어 매도인이 잔금으로 상환해야 합니다.
말소되지 않은 권리는 거래 후에도 효력이 있어요.
전세권이 설정되어 있으면 세입자 보호로 소유권 이전이 제한될 수 있습니다.
배당요구권이나 압류가 있으면 경매 위험도가 높아요.
말소 이력은 ‘말소’ 표시와 일자가 필수로, 공란이면 미완료 상태입니다.
2024년 현재, 전세사기 예방을 위해 이 면을 2~3회 반복 검토하세요.
| 권리 종류 | 위험도 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 높음 | 금액 > 매매가 → 경매 위험 |
| 가압류 | 매우 높음 | 말소일 공란 → 거래 중지 |
| 전세권 | 중간 | 만기일 확인 |
| 가등기 | 높음 | 본등기 미이행 시 무효 |
4번 가압류 등 제한물건 주의점
네 번째 면은 최종 등록 결과와 최신 변동 사항입니다.
여기서 가압류, 가처분, 강제집행 등 제한물이 핵심이에요. 가압류는 채권자가 부동산 처분을 막기 위해 설정하며, 말소되지 않으면 매매 불가합니다.
예: ‘2024.03.20 가압류 설정, 말소일 공란’이면 즉시 거래 포기하세요.
또한 ‘경매신청’이나 ‘배당명령’ 기록이 있으면 이미 법적 절차 중입니다.
소유권 이전 이력의 최종일자와 매도인 동명이인을 구분하는 법을 익히세요.
법인 부동산이라면 ‘합병’이나 ‘청산’ 기록 확인 필수입니다.
전문가 상담을 받으세요.
5번 최종 소유권 이전 이력 추적
전체 면을 종합해 소유권 이전 흐름을 추적하세요.
설정일 순으로 정렬되어 있으니, 가장 최근 등기부터 거슬러 올라가며 매수·매도 횟수를 세어보세요.
잦은 이전(1년 내 2회 이상)은 투기 의심으로 세금 부과 위험이 큽니다.
또한, ‘상속등기 미이행’이나 ‘증여세 체납’ 징후를 찾아야 해요.
실제 거래 시 양도소득세 계산에 이전 이력이 영향을 주니, 취득일과 양도가격을 메모하세요.
예를 들어, 2020년 취득 후 2024년 매도라면 보유기간 5년 미만으로 세율이 40~50% 적용될 수 있습니다.
실제 사례별 핵심 항목 체크리스트
아파트 매매 사례: 1번 소유자 1인 명의 확인, 2번 전용면적 84㎡ 일치, 3번 근저당 5억원 말소일 유무, 4번 가압류 없음.
토지 매매 사례: 2번 지목 ‘임야’ 아닌지, 3번 개발제한구역 표시 없음, 4번 국세 체납 기록 확인.
빌라 전세 사례: 3번 전세권 말소, 4번 세입자 보호 등기 없음.
이 체크리스트를 프린트해 매물마다 적용하세요.
10분 만에 문제점을 발견할 수 있습니다.
| 부동산 유형 | 핵심 체크 항목 |
|---|---|
| 아파트 | 전용면적, 호수, 근저당 말소 |
| 토지 | 지목, 면적, 개발제한 |
| 빌라 | 구조변경, 세입자 권리 |
| 상가 | 임대차보호, 확정일자 |
부동산 거래 전 필수 검토 포인트
등기부등본 외에 토지대장, 건축물대장과 병행 확인하세요.
최근 법 개정(2023.12)으로 전자등기 의무화되어 온라인 확인이 더 정확해졌어요.
중개사에게 ‘최신 등본 3부’ 요구하고, 본인도 독립 검토하세요.
비용 2,100원(3부)에 안전을 사는 셈입니다.
문제 발견 시 계약금 반환 청구 가능하며, 허위 등기 시 민사·형사 책임이 따릅니다.
청약 당첨 후 입주 전에도 이 과정을 거치세요.
KB부동산이나 부동산114 사이트에서 시세와 함께 등기 연동 조회를 활용하면 좋습니다.
마지막 순간 권리 설정이 발생할 수 있습니다.
계약서에 ‘권리 말소 불이행 시 계약 해제’ 조항을 넣고, 잔금 지급 전 최종 등본 확인 필수입니다.
채권자와 합의해 가압류 취하를 유도하거나 거래를 포기하세요.
경매 낙찰 외에는 추천하지 않습니다.
다만 은행 대출 시 인쇄본을 요구할 수 있으니 미리 출력하세요.
타임스탬프 확인으로 위변조 여부 검증됩니다.
지분별 양도 시 별도 계약하며, 1/n 지분 매수라면 나머지 지분 가치 평가하세요.
변동 가능성 때문에 잔금 당일 재발급이 표준입니다.
