목차
1. 우선변제권 확인: 전세보증보험 가입 여부 체크
2. 인도와 점유: 실제 입주 증거 확보 방법
3. 확정일자 외 전입신고: 주민등록 필수 절차
대항력 3가지 실전 적용 체크리스트
전세계약 시 추가 주의사항
1. 우선변제권 확인: 전세보증보험 가입 여부 체크
대항력의 핵심 1순위는 전세보증보험 가입입니다.
확정일자보다 강력한 이유는 집이 매각되더라도 보증보험사가 전세금을 대신 지급해주기 때문이에요.
주택도시보증공사(HUG)나 한국토지주택공사(LH)에서 발급하는 이 보험은 전세보증금 반환확약서와 연계됩니다.
2. 보험 가입 조건: 전세보증금 5억 원 이하(2026년 기준), 주택 등기부등본상 소유권 확인.
3. 신청 방법: 계약 후 30일 이내 HUG 홈페이지 또는 LH 전세임대포털(1670-0002 상담)에서 온라인 신청.
필요 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 인감증명서.
4. 비용: 보증금의 0.1~0.3% (예: 3억 원 기준 30만~90만 원).
이걸 안 하면 집 매각 시 새 주인이 전세금을 안 돌려줘도 대항 불가!
주의: 전세임대포털(한국토지주택공사)에서 2026년 1월 20일 기준으로 전세보증금 반환확약서 양식을 다운로드해 집주인 서명 받으세요.
충북지역본부 등 지역별 안내문 확인 필수.
2. 인도와 점유: 실제 입주 증거 확보 방법
확정일자만 찍어도 대항력 있다고 착각 마세요.
실제로 집에 들어가서 점유해야 타인에게 주장 가능합니다.
주택임대차보호법상 대항요건은 확정일자 + 인도(집주인으로부터 집 넘겨받음)입니다.
집주인이 보증보험 안 들었을 때 이게 생명줄이에요.
| 증거 확보 단계 | 필요 서류/행동 | 기한 |
|---|---|---|
| 1단계: 인도 확인 | 임대차계약서에 ‘인도일’ 명시, 사진 촬영(집 열쇠 수령 장면) | 계약일 당일 |
| 2단계: 점유 증명 | 공과금 고지서(전기/수도 명의 변경), 택배 수령 영수증 | 입주 후 7일 이내 |
| 3단계: 보강 | 이웃 증언서 또는 동영상 녹화(입주 장면) | 입주 직후 |
실제 사례: 2026년 서울 전세사기 사건에서 보증보험 미가입 세입자가 인도 증거로만 80% 반환 성공. 점유는 물건 배치 사진으로 증명하세요.
집주인이 지연시키면 계약금 환불 요구 가능합니다.
3. 확정일자 외 전입신고: 주민등록 필수 절차
확정일자는 동사무소나 인터넷등기소에서 받지만, 이것만으로는 불충분해요.
반드시 전입신고를 해서 주민등록을 이전 주택에 등록해야 대항력이 완성됩니다.
법적으로 주택임대차보호법 제3조에서 전입신고가 대항력 보강 수단입니다.
1. 입주 후 14일 이내 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청.
2. 필요 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 부여증명서.
3. 확인 방법: 주민등록등본 발급(온라인 무료)해서 주소 확인.
4. 효과: 집 매매 시 새 주인에게 전세권 우선 주장.
미신고 시 대항력 상실 위험 50% 증가.
LH 전세임대포털(2026.01.20 기준 서울지역본부 신혼·신생아 전세임대 안내)에서도 이 절차 강조.
전입신고 안 하면 전세보증보험 청구도 거부될 수 있습니다.
무조건 입주 첫 주에 처리하세요.
대항력 3가지 실전 적용 체크리스트
전세계약 당일 바로 적용하세요.
이 체크리스트로 100% 안전 확인.
1. 전세보증보험 증명서 받기: HUG/LH 가입 확인, 반환확약서 서명(2026년 양식 사용).
2. 인도 즉시 증거 수집: 열쇠 사진, 공과금 명의 변경(입주 7일 내).
3. 전입신고 완료: 14일 이내 정부24 신청, 등본 출력 보관.
4. 추가: 등기부등본 열람(인터넷등기소 무료)해서 근저당권 확인.
전세보증금 120% 초과 시 거부.
5. 계약서 조항: ‘대항력 미확보 시 계약 해지 및 배상’ 명시.
최근 2026년 1월 나무위키 전세 항목에 따르면, 전세 만료 후 반환 미이행 두려움으로 매물 폭증 중.
이 3가지만 챙기면 문제없어요.
전세계약 시 추가 주의사항
대항력 외에도 확인하세요.
1. 보증금 반환 시기: 계약 만료 1개월 전 통보, 미통보 시 2개월 연장 가능(주택임대차보호법).
2. 중개수수료: 전세는 세입자 부담 상한 0.4%(보증금 3억 초과 시 협의).
3. 전세권 설정등기: 선택사항이지만 권고(등기소 방문, 비용 10만 원 내외).
4. LH 전세임대 지원: 무주택자 대상, 상담 1670-0002(평일 09:00~18:00).
5. 사기 예방: 집주인 신분증+통장 확인, 매물 신고(전세임대포털 이용).
화재 관련 서비스 복구(2026년 기준)로 정확도 높음.
전세값 -2% 하락 시 저점 매수 기회!
보증보험 미가입+인도 미확보+전입 미신고 시 무효.
3가지 모두 충족하세요.
HUG 보험부터!
서류: 계약서, 등본, 인감.
LH 포털에서 2026.01.20 양식 다운.
반환확약서 강제 서명 후 진행.
전세사기 피해자 지원법 적용 가능.
대항력 철저히 챙겨 저가 전세 노리세요.
