다주택자 양도세 중과 세율표 확인하고 미리 대비하는 법

목차

다주택자 양도세 중과 기본 적용 요건 확인
중과 세율표와 실효세율 상세 분석
유예 기간과 종료 시점(2026년 5월 9일) 체크
조정대상지역과 주택 수 계산 방법
중과 배제 예외 사례 활용
절세 전략으로 미리 대비하는 실전 팁
FAQ

다주택자 양도세 중과 기본 적용 요건 확인

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 주택 수에 따라 세율이 중과되는 제도입니다.
먼저 양도 시점에 조정대상지역인지 확인하세요.
양도일 기준으로 지역 지정 여부를 판단하니, 양도 전에 해당 지역의 최신 지정 현황을 꼭 점검하는 게 핵심입니다.

주택 수는 양도일 현재 보유한 조정대상지역 내 주택 수로 계산합니다.
2주택자는 기본세율 적용 가능하지만, 3주택 이상부터 중과가 들어갑니다. 2022년 5월부터 시작된 중과 유예가 적용 중이라 지금은 기본세율(6~45%)이 쓰이지만, 유예 종료 후 중과세율로 바뀔 수 있습니다.

분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되니 주의하세요.
양도차익 5억 원 기준으로 중과 적용 시 세율 68~75%가 되고 장기보유특별공제가 빠지지만, 유예 시 38~40%에 공제 최대 30%가 붙어 세부담이 수억 원 차이 날 수 있습니다.

▶ 양도 전에 조정대상지역 지정 현황을 확인해보세요 ◀

중과 세율표와 실효세율 상세 분석

다주택자 양도세 중과 세율표를 미리 확인하면 대비가 수월합니다.
중과 적용 시 최고세율 구간에 3주택 이상 중과(+30%p)가 더해져 지방소득세까지 포함하면 82.5% 실효세율까지 치솟을 수 있습니다.

위 표는 중과 적용과 유예 적용을 비교한 것입니다.
양도차익에 따라 기본세율 구간이 다르니, 양도차익 규모를 먼저 계산하세요.
장기보유특별공제는 유예 기간에만 최대 30% 적용되니 보유 기간도 확인 필수입니다.

유예 기간과 종료 시점(2026년 5월 9일) 체크

중과 유예는 2022년 5월부터 시행됐고, 2026년 5월 9일 종료 예정입니다.
이 날짜 전에 양도하면 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 적용됩니다.
종료 후에는 조정대상지역 내 3주택 이상 양도 시 중과세율이 부활하니, 양도 시기를 유예 기간 내로 맞추는 게 최우선 전략입니다.

유예 종료가 확정인지 불확실하지만, 정부 정책 변화에 따라 연장될 수 있으니 양도 6개월 전부터 모니터링하세요.
유예 적용 시 세율 38~40%로 유지되고 공제가 붙어 세금이 2배 이상 줄 수 있습니다.

조정대상지역과 주택 수 계산 방법

조정대상지역 내 주택만 중과 대상입니다.
비조정대상지역 양도는 기본세율 적용되니 지역 확인부터 하세요.
주택 수 계산 시 다음을 유의하세요.

1. 양도일 현재 1세대 보유 주택 수.
2. 조정대상지역 내 주택만 카운트.
3. 분양권·입주권 포함.
4. 상속·증여 주택도 포함되지만 일정 기간 내 양도 시 예외 가능.

1가구 2주택은 중과 기준이 다르니, 3주택 이상 다주택자에 초점 맞춰 계산하세요.
예를 들어 조정대상지역 3채 보유 중 1채 양도 시 중과 적용 여부는 양도 후 주택 수가 아닌 양도 전 주택 수로 봅니다.

▶ 조정대상지역 내 주택 수를 정확히 계산해보세요 ◀

중과 배제 예외 사례 활용

중과세 예외를 알면 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
주요 예외는 다음과 같습니다.

1. 일시적 2주택자: 기존 주택 처분 조건 충족 시 중과 배제.
보유 기간 내 새 주택 취득 후 2~3년 내 기존 주택 양도해야 합니다.
2. 1세대 1주택 비과세 요건: 2년 보유 등 충족 시 양도세 면제.
3. 다주택자 중과 배제 대상 주택: 일정 요건 해당 시 제외.

조정대상지역 지정 해제 시점 양도도 중과 피할 수 있으니 지역 변동 모니터링하세요.
분양권 양도도 주택 수 포함되지만 예외 적용 사례 확인 필수입니다.

절세 전략으로 미리 대비하는 실전 팁

다주택자 양도세 중과를 피하거나 최소화하려면 다음 단계를 따르세요.

1. 유예 기간(2026년 5월 9일 전) 내 양도: 기본세율 6~45% + 장기보유특별공제 30% 활용.
2. 주택 수 줄이기: 양도 전 1채 매도해 2주택자로 전환.
3. 장기보유특별공제 극대화: 10년 이상 보유 시 최대 공제.
4. 비조정대상지역 주택 먼저 양도: 중과 피함.
5. 일시적 2주택 규정 활용: 새 주택 취득 후 기존 주택 신속 처분.

양도 전 세무사 상담으로 정확한 시뮬레이션 해보세요.
양도차익 5억 원 예시에서 중과 시 수억 원 추가세금 발생하니 미리 세율표 확인하고 계획 세우는 게 핵심입니다.

이 전략들로 세율표를 활용해 세금을 최소화하세요.
정책 변화에 민감하게 대응하며 양도 시기 조정하세요.

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