목차
양도소득세 면제 핵심 체크리스트
1주택자 장기보유 면제 조건
상속 부동산 면제 기준
조정대상지역 1세대 1주택 면제
농어촌 특례 면제 사례
임대주택 관련 면제 규정
신청 절차와 필요 서류
주의할 점과 놓치기 쉬운 함정
양도소득세율 간단 비교
FAQ
양도소득세 면제 핵심 체크리스트
부동산 팔 때 양도소득세를 아예 면제받을 수 있는 경우가 꽤 많아요.
특히 양도소득세 면제 가능한 경우를 미리 확인하면 수억 원 세금을 절감할 수 있죠.
놓치면 손해 보는 대표 사례부터 바로 체크해보세요.
1. 1세대 1주택 보유 10년 이상: 양도가액 12억 원 이하 주택이면 양도차익 전액 면제.
2. 상속받은 주택: 상속일로부터 5년 이내 양도 시 면제(조건 충족 시).
3. 조정대상지역 1주택: 2년 거주 + 보유 기간 합산 10년 이상.
4. 농어촌 주택: 농업인이라면 취득가액 1억 원 이하 주택 양도 시 면제.
5. 장기임대주택: 8년 이상 임대 후 양도 시 세액 공제 100%.
국세청 홈택스에서 양도소득세 간편 계산기를 먼저 돌려보는 게 좋아요.
1주택자 장기보유 면제 조건
가장 흔한 양도소득세 면제 케이스는 1세대 1주택자예요.
소득세법 제89조에 따라 다음 조건을 모두 만족하면 양도차익이 전액 비과세됩니다.
1. 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유해야 함.
(배우자 포함 세대원 기준)
2. 보유기간 10년 이상 + 거주기간 10년 이상(합산).
3. 양도가액 12억 원 이하(2024년 기준, 초과 시 부분 과세).
4. 조정대상지역 주택이라면 2년 이상 거주 필수.
예를 들어, 2010년 취득한 서울 아파트를 2024년에 10억 원에 판다면?
보유 14년 + 거주 10년이면 세금 0원.
하지만 거주 기간이 9년이면 과세 대상이 돼요.
주민등록등본과 전입신고 내역을 미리 준비하세요.
상속 부동산 면제 기준
상속받은 부동산은 별도 특례가 있어요.
상속개시일로부터 5년 이내 양도 시 양도차익 면제(소득세법 제97조 제1항 제5호).
구체 조건:
1. 상속일로부터 5년 이내 양도.
2. 상속인이 1세대 1주택 보유자여야 함.
3. 양도가액 12억 원 이하.
4. 상속 전 피상속인이 10년 이상 보유 + 거주 기록 증빙.
상속세 신고 후 6개월 이내 양도했다면 자동 적용.
필요 서류는 상속세 확정신고서, 등기부등본, 주민등록등본이에요.
2024년 상속 주택을 올해 안에 팔 계획이라면 서둘러야 해요.
| 상속 시기 | 면제 양도 기한 | 필수 증빙 |
|---|---|---|
| 2024년 1월 상속 | 2029년 1월까지 | 상속세 납부 영수증 |
| 피상속인 보유 10년 미만 | 면제 불가 | – |
| 양도가액 12억 초과 | 부분 과세 | 감정평가서 |
조정대상지역 1세대 1주택 면제
서울 등 조정대상지역 주택도 면제받을 수 있어요.
2024년 기준으로 보유기간 + 거주기간 10년 이상이면 양도가액 무관하게 면제(기존 12억 제한 완화).
상세 기준:
1. 양도일로부터 소급 2년 내 다른 주택 양도 없음.
2. 조정대상지역 내 주택 보유 2년 이상.
3. 1세대 1주택 상태 유지.
4. 다만 1년 미만 보유 주택은 거주 기간 무관하게 과세.
2023년 5월부터 시행된 규정으로, 기존 주택 팔고 새 주택 산 경우 합산 기간 인정돼요.
예: 2015년 첫 주택 취득, 2020년 조정대상지역 주택 취득 후 2024년 양도 시 총 보유 9년 + 거주 4년이면 면제 OK.
주의: 조정대상지역 고시 변경 확인 필수.
국토교통부 사이트에서 최신 목록 다운로드하세요.
농어촌 특례 면제 사례
농어촌 주민이라면 추가 면제 혜택이 커요.
농어촌특별세제법에 따라 다음 경우 양도소득세 면제.
1. 농업·임업·어업 종사자(농지원등록증 소지).
2. 취득가액 1억 원 이하 농어촌 주택 또는 토지.
3. 보유 5년 이상.
4. 양도가액 3억 원 이하.
예시: 경북 농가 주택을 8천만 원에 사고 1억 원에 판 농부님.
세금 0원 + 지방소득세도 면제.
신청 시 농업경영체 등록증과 토지대장 제출하세요.
2024년 기준 농어촌 인구 20% 이상이 이 혜택 받았어요.
임대주택 관련 면제 규정
장기임대주택 운영자도 양도소득세 감면 100% 받을 수 있어요.
주택임대사업자법 제56조.
대상:
1. 민간임대주택 10년 이상 임대 후 양도.
2. 임대료 연 5% 이내 상승 제한 준수.
3. 양도 시 임차인 보호(전세보증금 반환 의무).
8년 임대 시 70% 공제, 10년 이상 100% 공제.
2024년 양도 시 2023년 이전 임대 시작 주택 적용.
홈택스 ‘임대사업자 등록 해지 신청’ 후 양도소득세 신고 시 특례 표시하세요.
하지만 임대 기간 중 매매 제한 있으니 계획 세우세요.
신청 절차와 필요 서류
면제 받으려면 양도일로부터 2개월 이내 국세청에 신고해야 해요.
홈택스 전자신고가 편리합니다.
절차:
1. 홈택스 로그인 후 ‘양도소득세 신고’ 메뉴 선택.
2. 양도소득 기본공제 신청 + 면제 사유 체크.
3. 전자서명 후 제출.
(오프라인은 세무서 방문)
4. 확정신고 후 환급(과납부 시).
필수 서류:
1. 부동산 양도계약서.
2. 취득·양도 관련 등기부등본.
3. 주민등록등본(거주 증빙).
4. 상속·임대 시 특수 서류(상속세 납부증, 임대계약서).
5. 농어촌: 농업경영체 확인서.
기한 엄수: 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 신고 기간 내 확정하세요.
주의할 점과 놓치기 쉬운 함정
면제 놓치면 손해!
흔한 실수 피하세요.
1. 공동명의 주택: 지분율만큼 면제 적용, 배우자 합산 계산.
2. 분양권 양도: 분양일 기준 보유 기간 산정.
3. 다주택자: 조정대상지역 2주택 이상 시 중과세(기본세율 +20%p).
4. 보유 기간 계산: 취득일 다음날부터 양도일까지(소급 2년 내 양도 금지).
5. 지방소득세 별도: 양도세 10% 추가(면제 시에도 확인).
2024년 다주택자 양도세 중과 유예됐지만, 2025년 재개 가능성 있으니 뉴스 주시하세요.
양도소득세율 간단 비교
면제 안 될 때 대비해 세율 알아두세요.
2024년 기준 누진세율(과표 기준).
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
계산식: (과표 × 세율) – 누진공제.
다주택 중과 시 최고 62%까지 올라가요.
하지만 둘 다 10년 미만이면 불가.
주민등록 확인하세요.
피상속인 보유 10년 + 1세대 1주택 조건 충족 시에만.
5년 이내 양도 필수.
보유 10년 이상이라도 거주 증빙 없으면 과세돼요.
농업경영체 등록증 첨부 필수.
10년 임대 증명 시 100% 공제.
면제와 중복 적용 안 되니 면제 우선 신청하세요.
