목차
양도소득세 신고 기본 일정과 대상자 확인
필수 기본 서류 준비 체크리스트
양도 차익 계산에 필요한 서류
특별 공제·감면 적용 서류
전자 신고 시 추가 준비물과 주의점
오프라인 신고 방법과 서류 제출처
신고 후 세액 납부 절차
자주 묻는 질문 FAQ
양도소득세 신고 기본 일정과 대상자 확인
부동산이나 주식 등을 팔아서 양도 차익이 발생했다면 양도소득세 신고를 꼭 해야 합니다.
신고 기한은 양도일이 속한 달의 다음 달 1일부터 2개월 이내예요.
예를 들어 2025년 5월에 주택을 팔았다면 7월 1일부터 31일까지 신고하세요.
다만 1세대 1주택자 중 2년 이상 보유·거주한 경우 장기보유특별공제 적용으로 기본공제 9천만 원이 있어서 과세 대상이 아닐 수 있어요.
신고 대상자는 양도소득금액에서 필요경비를 뺀 금액이 기본공제(연 250만 원) 초과 시예요.
공동명의라면 지분 비율만큼 각자 신고해야 합니다.
늦으면 무신고 가산세 20%가 붙어요.
홈택스에서 미리 양도소득세 시뮬레이션 해보고 서류 챙기기 시작하는 게 좋아요.
필수 기본 서류 준비 체크리스트
양도소득세 신고 서류 준비 체크리스트의 기본은 양도 사실을 증명하는 서류부터예요.
다음 5가지를 반드시 챙기세요.
1. 신고인 신분증 사본: 주민등록증이나 운전면허증.
공동명의는 모든 명의자 사본.
2. 양도계약서 원본 또는 사본: 양도가액, 양도일, 당사자 명의가 명확히 기재된 것.
부동산이면 등기부등본도 첨부.
3. 취득 관련 서류: 취득계약서, 취득세 납부 영수증.
취득일이 불분명하면 과세표준이 높아질 수 있어요.
4. 주민등록등본: 보유기간 증명용.
최신 발급본으로 거주 사실 확인.
5. 통장 사본: 양도가액 입금 내역.
현금 외 이체 시 은행 거래내역 출력.
이 서류들은 홈택스 전자신고 시 스캔해서 업로드하거나 세무서 방문 시 원본 제출이에요.
서류 누락 시 신고가 반려될 수 있으니 미리 폴더별로 정리하세요.
양도 차익 계산에 필요한 서류
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용해요.
정확한 계산을 위해 다음 서류를 준비하세요.
1. 취득가액 증빙: 취득계약서, 부동산 매매계약서, 상속·증여 시 상속세·증여세 신고서.
2. 필요경비 증빙: 중개수수료 영수증, 취득세·등록세 납부증명, 개량·증축 비용 영수증, 양도 시 중개수수료.
3. 보유기간 증명: 취득일부터 양도일까지의 등기부등본 또는 주민등록초본.
| 항목 | 서류 예시 | 주의점 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 매매계약서 | 실거래가 증빙 필수, 시가 기준 아님 |
| 필요경비 | 중개수수료 영수증 | 영수증 원본 보관 5년 |
| 양도가액 | 양도계약서+입금내역 | 가압류 시 감액 증빙 |
양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비 + 기본공제 250만 원).
이 계산이 틀리면 추후 경정청구로 수정 가능하지만 세금 더 내게 돼요.
특별 공제·감면 적용 서류
조건 충족 시 세금을 줄일 수 있어요.
각 공제별 서류를 챙기세요.
1. 1세대 1주택 장기보유특별공제: 주민등록등본(2년 이상 동일주소), 보유기간 3년 이상 시 최대 30% 공제.
서류는 거주증명서류.
2. 농특세 면제(비사업용 토지): 농지취득자격증명, 농업경영계획서.
3. 상속·증여 양도: 상속세완납증명원, 증여property세 신고서.
4. 다주택자 중과 배제: 조정대상지역 아님 증명(국토부 사이트 출력).
보유기간 서류를 등기부등본으로 확실히 증명하세요.
전자 신고 시 추가 준비물과 주의점
홈택스(www.hometax.go.kr)에서 전자신고가 편리해요.
준비물은 공인인증서( 공동명의 시 모든 명의자 인증서), 서류 스캔본(JPG/PDF, 10MB 이하).
로그인 후 ‘양도소득세 신고’ 메뉴 선택, 양도자료 입력 후 서류 업로드.
2025년 기준 전자신고 시 신고확인서 자동 발급돼요.
주의점은 공동명의 시 대표자 신고 후 나머지 분할신고, 해외양도 시 환율 적용 증빙 첨부.
신고 전 ‘양도소득 간편장부’ 기능으로 자동계산 해보세요.
오류 시 ‘수정신고’ 가능하지만 기한 내 1회에 그쳐요.
오프라인 신고 방법과 서류 제출처
전자신고 불가 시 관할 세무서 방문.
제출처는 양도자 거주지 또는 자산 소재지 세무서예요.
서류는 위 체크리스트 전부 원본+사본 2부.
신고서 양식은 국세청 사이트 다운로드(양도소득세 신고서 제55호).
방문 시 예약제 운영 중이니 홈택스 ‘민원예약’하세요.
우편신고도 가능하지만 추적번호 보관 필수.
| 신고 방법 | 제출 서류 수 | 장점 |
|---|---|---|
| 전자(홈택스) | 스캔본 | 24시간, 즉시 확인서 |
| 방문(세무서) | 원본+사본 | 상담 가능 |
| 우편 | 원본+사본 | 집에서 발송 |
신고 후 세액 납부 절차
신고 완료 후 계산된 세액은 신고기한 내 납부.
계좌이체, 가상계좌, 카드(수수료 0.8%) 가능.
산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제.
2026년 기준 세율표는 아래예요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예: 과세표준 5억 원 = 5억 × 40% – 2,594만 원 = 1억 7,406만 원.
분납은 2회 이내, 연체 시 3% 가산.
미신고 시 나중에 소득세 신고 때 합산돼요. 양도소득세 계산기로 미리 검증!
5년 이내 발견 시 과소신고 가산세 10~40% 추가.
즉시 수정신고하세요.
모든 명의자 공인인증서와 주민등록등본 필요.
대표자 1인 신고 후 분배.
10년 보유 시 80% 공제, 서류로 3년 이상 거주 증빙 필수.
농지면 농특세 별도, 취득자격증명 첨부로 면제 가능.
처리 30일 소요.
서류 보관 5년 유지.
다만 금융소득종합과세 대상자 주의.
